Von der Scheidung eines Ehepaares bis hin zu Erben, die sich nicht einig werden, gibt es viele Situationen, die zu einer Teilungsversteigerung führen können. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen alle Möglichkeiten auf, die Sie haben, um diese Sonderform der Zwangsversteigerung zu verhindern. Zudem beantworten wir alle wichtigen Fragen, die es sonst noch zu dem Thema gibt.
So verhindern Sie eine Teilungsversteigerung frühzeitig
Eine Teilungsversteigerung lässt sich am besten verhindern, indem Sie frühzeitig Pläne machen. Schon bevor Sie mit anderen Personen zu einem gemeinsamen Haus, einer Wohnung oder einem Grundstück gelangen, kann bereits eine, vielleicht Jahre später folgende, Teilungsversteigerung umgangen werden.
Ehevertrag
Nicht selten kommt es zu einer Teilungsversteigerung, weil ehemalige Eheleute sich nach der Scheidung nicht mehr einigen können, wie Sie Ihren Besitz und damit auch ihre Immobilie aufteilen.
Dies umgehen Sie von vornherein am besten, indem Sie einen Ehevertrag abschließen und in diesem festhalten, wie Sie Ihren Besitz im Falle einer Trennung aufteilen.
Testament
Ähnlich wie der Ehevertrag, ist auch ein Testament oder ein Erbvertrag eine Möglichkeit, vorsorglich eine Teilungsversteigerung zu verhindern.
Ist vorauszusehen, dass Sie mehrere Erben haben werden und diese sich nicht leicht einigen können, wie Sie mit ihrem Erbe umgehen, können Sie als Erblasser verhindern, dass ihre Immobilie nach Ihrem Ableben versteigert wird.
Sie haben drei Möglichkeiten:
- Alleinerbe bestimmen: Sie können in Ihrem Testament festlegen, wer das Haus, die Wohnung oder das Grundstück alleine erben soll. So verhindern Sie eine Erbengemeinschaft und damit auch eine Teilungsversteigerung. Natürlich können Sie die anderen potenziellen Erben mit einem anderen Vermächtnis wie Geld, Wertpapieren oder wertvollen Gegenständen bedenken.
- Teilungsanordnung: Laut § 2048 BGB haben Sie als Erblasser das Recht, eine Teilungsanordnung zu bewirken. Diese verbietet im Falle eines Konflikts zwischen Ihren Erben, dass Ihre Immobilie Gegenstand einer Teilungsversteigerung wird. Bedenken Sie jedoch, dass dieses verbot bis maximal 30 Jahre nach dem Tod des Erblassers gilt und dass diese außer Kraft tritt, sollten sich alle Mitglieder der Erbengemeinschaft auf eine andere Nachlassverteilung einigen.
- Erbteilungsverbot: Laut § 2044 BGB haben Sie als Erblasser außerdem die Möglichkeit, ein Erbteilungsverbot auszusprechen. Dieses verbietet einer Erbengemeinschaft das Erbe (oder einen Teil davon) aufzuteilen oder zu verkaufen. Auch in diesem Fall, gilt das Verbot bis höchstens 30 Jahre nach dem Tod und tritt außer Kraft, sollten sich die Miterben einstimmig hinwegsetzen wollen.
So verhindern Sie akut eine Teilungsversteigerung
Ist es bereits zu einer Eigentümergemeinschaft gekommen und es besteht kein Vertrag, der etwas anderes regelt, kann jede beteiligte Person eine Teilungsversteigerung einleiten. Alle anderen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft sind dann zur Mitwirkung der Versteigerung verpflichtet.
Obwohl diese Situation auf den ersten Blick festgefahren wirkt, haben Sie auch hier mehrere Möglichkeiten eine Teilungsversteigerung noch zu verhindern.
Gütliche Einigung
Hat ein Miterbe, ein Ex-Partner oder eine andere Person Ihrer Gütergemeinschaft bereits eine Teilungsversteigerung verlangt, ist die erste und oftmals beste Möglichkeit zur Vereitelung eine gütliche Einigung.
Versuchen Sie noch einmal, miteinander zu sprechen und doch noch eine Einigung zu erzielen. Das verlangt zwar oftmals etwas soziales Geschick und Kompromissbereitschaft (sonst wäre es schließlich gar nicht erst soweit gekommen), jedoch kommen Sie so auch mit dem geringsten Risiko und den wenigsten Kosten davon.
Vorkaufsrecht nutzen
Eine gütliche Einigung ist ausgeschlossen? Dann können Sie auch von Ihrem Vorkaufsrecht gebrauch machen. Das bedeutet, dass keine Partei Ihren vererbten Anteil verkaufen darf (beispielsweise die Hälfte eines bebauten Grundstückes), ohne, dass Sie vorher die Chance hatten, den übrigen Anteil selbst zu kaufen.
Achtung: Laut § 2034 BGB gilt das Vorkaufsrecht nur bei einer Erbgemeinschaft, nicht aber nach einer Scheidung oder auflösen einer GbR.
So wird das Vorkaufsrecht eingehalten:
- Möchte ein Mitglied der Gütergemeinschaft einen Kaufvertrag mit einer dritten Partei eingehen, muss es die Person mit Vorkaufsrecht umgehend davon in Kenntnis setzen.
- Bei einer Immobilie hat die Person mit dem Vorkaufsrecht dann eine Woche Zeit sich zu entscheiden, ob sie von Ihrem Recht gebrauch machen möchte. Bei einem Grundstück liegt die Frist bei zwei Monaten.
- Möchten Sie von Ihrem Vorkaufsrecht gebrauch machen, reicht eine formlose Inkenntnissetzung der anderen beteiligten Person(en).
- Sie treten durch Ihr Vorkaufsrecht automatisch anstelle der außenstehenden Drittperson und sind verpflichtet den Kaufgegenstand sowie den Preis zu selbigen Konditionen zu übernehmen.
Widerspruchsklage
Laut § 771 ZPO haben sie nach Auflösung einer GbR die Möglichkeit, eine Widerspruchsklage zu erwirken. Der Widerspruch bezieht sich in diesem Fall auf eine unzulässige Teilungsversteigerung.
Eine Teilungsversteigerung ist beispielsweise dann unzulässig, wenn die Mitglieder der GbR vorher vereinbart haben, dass die Aufhebung der Gemeinschaft auf als Zeit ausgeschlossen ist.
Einer Widerspruchsklage ist immer sehr individuell und es dreht sich alles um feine Details. Möchten Sie auf diese Weise eine Teilungsversteigerung verhindern, sollten Sie sich in jedem Fall von einem Anwalt beraten lassen.
Nießbrauchrecht
Haben Sie das Nießbrauchrecht einer Immobilie, können Sie damit ziemlich einfach die Teilungsversteigerung verhindern – Sie ist in diesem Fall ohne Ihr Mitwirken schlicht nicht zulässig.
Das Nießbrauchrecht besagt laut § 1030, dass Sie die Immobilie eines fremden Eigentümers sowohl selbst nutzen, als auch Vermieten und die daraus resultierenden Mieten einfahren dürfen.
Eine Teilungsversteigerung ist in einem solchen Fall nur dann möglich, wenn Eigentümer und Nießbraucher diese gemeinsam beantragen. Möchten Sie als Nießbraucher das nicht, kann der Eigentümer nichts tun und Sie bleiben weiterhin eine Gemeinschaft.
Wozu gibt es Nießbraucher überhaupt? Wenn Sie selbst ein Haus besitzen und es Ihren Kindern schon zu Lebzeiten übertragen möchten (Erbsteuer sparen), möchten Sie aber vermutlich selbst noch darin wohnen. In diesem Fall können Sie das Eigentum an Ihre Erben übertragen, sich aber selbst das Nießrecht auf Lebenszeit sichern.
So schieben Sie eine Teilungsversteigerung auf
Keine der oben genannten Möglichkeiten hat funktioniert? Dann haben Sie verschiedene Möglichkeiten, die Teilungsversteigerung aufzuschieben.
Die Verzögerung kann eine Teilungsversteigerung zwar nicht endgültig aufhalten, aber sie verschafft Zeit, in der Sie beispielsweise Geld auftreiben, um die Immobilie zu übernehmen oder Zeit, in der sich die Gemüter beruhigen und es doch noch zu einer friedlichen Einigung kommt.
Einstweilige Einstellung des Verfahrens
Laut § 180 Absatz 2 des Zwangsversteigerungsgesetzes, können Sie bei Gericht eine einstweilige Einstellung des Verfahrens von bis zu sechs Monaten bewirken.
Damit kommen Sie beispielsweise durch, indem Sie argumentieren, dass es zu einer zeitnahen Einigung der Parteien kommen könnte oder eine starke Wertsteigerung der Immobilie abzusehen ist und sich damit der Versteigerungswert ändert. Weiter können Sie im Falle einer Scheidung auch mit Kindeswohlgefährdung im Falle einer Teilungsversteigerung argumentieren.
Übrigens: Obwohl eine Einstellung sich maximal auf sechs Monate bezieht, kann nach Ende dieser Zeit eine erneute einstweilige Einstellung beantragt werden. Dies lässt sich bis zu einer Gesamtdauer von fünf Jahren wiederholen.
Teilungsversteigerung beitreten
Lies sich die Teilungsversteigerung nicht verhindern, können Sie dieser auch selbst beitreten und Sie in Ihrem Interesse nutzen.
Nach Beitritt der Teilungsversteigerung teilen Sie sich mit dem Antragsteller, also Ihrem Miteigentümer die Rechte der Versteigerung. Dazu gehört auch die Einflussnahme auf den Zuschlag. Dieser kann mithilfe der Einstellungsbewilligung unwirksam gemacht werden.
Natürlich kann die Einstellungsbewilligung nur von Ihnen gemeinsam ausgeführt werden, doch da Sie nun ein gleichberechtigtes Mitgestaltungsrecht haben, schränken Sie Ihren Miteigentümer stark in seiner Entscheidungsgewalt ein und verzögern unter Umständen die Teilungsversteigerung damit.
Achtung: Möchten Sie der Teilungsversteigerung beitreten, müssen Sie beim Gericht einen Antrag einreichen und Ihren Miteigentümer, der den Antrag gestellt hat mindestens vier Wochen vor dem Versteigerungstermin davon in Kenntnis setzen.
Was ist eine Teilungsversteigerung und wen betrifft sie?
Bei der Teilungsversteigerung (auch Auseinandersetzungsversteigerung genannt) handelt es sich um einen Sonderfall der Zwangsversteigerung. Sie bezweckt die Aufhebung einer Eigentumsgemeinschaft, falls diese sich nicht gütlich einigen können.
Eine Teilungsversteigerung kann sowohl eine Wohnung, als auch ein Haus oder ein Grundstück betreffen und kommt meist nach einer Scheidung, wenn es mehrere Erben gibt oder beim Auflösen einer GbR zustande.
Vorteile/Nachteile einer Teilungsversteigerung
Eine Teilungsversteigerung klingt erst mal nur negativ – dabei bietet Sie auch einige Vorteile.
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Sie vermeiden eine nervenaufreibende Auseinandersetzung mit Ihren Miteigentümern
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Die Aufteilung des Eigentums ist auch ohne persönliche Einigung möglich
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Sie können trotz allem mitbieten und so alleiniger Eigentümer werden
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Die Situation zwischen den Miteigentümern wird oft noch aufgeheizter
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Immobilien bringen über eine Teilungsversteigerung meistens weniger Geld ein, als über einen regulären Verkauf
Möchten Sie einen höheren Gewinn einfahren, macht es Sinn, das Haus zu verkaufen anstatt es versteigern zu lassen. Verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung über Wirkaufenjedewohnung.de sparen Sie sich sogar die Maklerprovision.
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Fazit
Egal ob präventiv oder in der akuten Situation: Möchten Sie eine Teilungsversteigerung verhindern, gibt es einige Wege, wie Sie dies angehen können. Nützt alles nichts, haben Sie oft immerhin die Möglichkeit die Teilungsversteigerung vorerst aufschieben zu lassen. Dadurch gewinnen Sie wertvolle Zeit, in der Sie die Situation doch noch zu Ihrem Vorteil nutzen können.
In jedem Fall ist ein freiwilliger Verkauf der Immobilie immer einer Teilungsversteigerung vorzuziehen, da sich bei Letzterer meist ein deutlich geringerer Preis erzielen lässt.
